HƯỚNG DẪN CÁCH TÍNH THUẾ CHO THUÊ NHÀ NĂM 2021

Cách tính thuế khi cho thuê nhà trường hợp có doanh thu trên 100 triệu/năm

Cách tính thuế môn bài cho thuê nhà

Căn cứ theo Điều 1 Thông tư 65/2020/TT-BTC mức lệ phí môn bài từ việc cho thuê nhà được xác định theo doanh thu cho thuê như sau:

Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

• Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.
• Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân.

• Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

Cách tính thuế GTGT và TNCN cho thuê nhà:

Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định:

"Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

Doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.”

Cách xác định số thuế phải nộp:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X 5%

⇒ Như vậy: Nếu Tổng doanh thu cho thuê nhà > 100 triệu/năm thì cá nhân cho thuê nhà phải nộp:

Tổng thuế phải nộp = (Doanh thu  X  10%)  + Phí môn bài

Ví dụ minh họa tính thuế từ cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu/năm

Ví dụ 1:

Công ty X thuê nhà của ông Nguyễn Văn A thời gian từ 1/1/2020 đến 31/12/2020, giá thuê là 11.250.000/1 tháng chưa bao gồm thuế. Thanh toán 6 tháng 1 lần: 67.500.000đ. Bên thuê sẽ chịu các khoản thuế phát sinh.

* Lưu ý: Thông thường thuế từ tiền thuê nhà sẽ do bên phát sinh thu nhập nộp (tức ông A), nhưng trong trường hợp giả định ở trên 2 bên đã thỏa thuận là bên thuê (tức công ty X) là người chịu thuế. Do đó, sau khi tính được số tiền thuế thì công ty X là đơn vị phải đi kê khai và nộp thuế.

Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2020 của công ty X như sau:

Mức thuế môn bài khi cho thuê nhà = 300.000 đồng (Vì mức doanh thu rơi vào khoảng trên 100tr đến 300tr/ năm)

Cách tính thuế GTGT + TNCN phải nộp:

Theo Công văn 3822/TCT-DNL ngày 22/08/2016 của Tổng cục thuế:

"Căn cứ quy định nêu trên, doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản thuộc diện chịu thuế là doanh thu đã bao gồm thuế. Trường hợp Công ty TM&XNK Viettel ký hợp đồng thuê tài sản của các cá nhân, trong hợp đồng quy định giá thuê chưa bao gồm thuế và Công ty chịu trách nhiệm nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì Công ty xác định doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN bằng (=) doanh thu chưa bao gồm thuế trả cho cá nhân cho thuê tài sản chia cho (:) 0.9."

• Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà phải nộp:

Theo quy định trên: Doanh thu tính thuế GTGT là doanh thu bao gồm thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Và vì trên hợp đồng thể hiện là bên thuê sẽ chịu các khoản thuế nên:

Doanh thu tính thuế GTGT = Doanh thu chưa gồm thuế chia chi (:) 0.9

-> Doanh thu tính thuế GTGT = 11.250.000 / 0.9 = 12.500.000

-> Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 12.500.000 x 6 tháng = 75.000.000

=> Tổng số thuế GTGT phải nộp = 75.000.000 x 5% = 3.750.000

• Cách tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê nhà phải nộp:

Tương tự như trên:

Doanh thu tính thuế TNCN = 11.250.000 / 0.9 = 12.500.000

-> Tổng doanh thu tính thuế TNCN 6 tháng = 12.500.000 x 6 tháng = 75.000.000

=> Tổng số thuế TNCN phải nộp = 75.000.000 x 5% = 3.750.000

Như vậy:

• Tổng số thuế GTGT + TNCN phải nộp = 3.750.000 + 3.750.000 = 7.500.000
• Số thuế môn bài = 300.000

Ví dụ 2: Cùng với nội dung của ví dụ 1 bên trên. Nhưng giá thuê là 11.250.000 là giá đã bao gồm thuế

=> Doanh thu tính thuế GTGT = 11.250.000 (Không phải chia cho (:) 0.9 nữa)

-> Tổng doanh thu tính thuế GTGT 6 tháng = 11.250.000 x 6 tháng = 67.500.000

=> Tổng số thuế GTGT phải nộp = 67.500.000 x 5% = 3.375.000

Tiền thuế GTGT, TNCN từ cho thuê nhà nếu doanh nghiệp thuê tài sản nộp thay có được đưa vào chi phí hợp lý?

Chú ý: Theo khoản 2 điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC quy định:

"Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân."

Tức là: Nếu doanh nghiệp muốn đưa khoản tiền thuế thuê nhà nộp thay vào chi phí được trừ thì: Trên hợp đồng phải thể hiện tiền thuế nhà chưa bao gồm thuế và doanh nghiệp nộp thuế thay.

Ví dụ 3: Cùng với ví dụ 2 bên trên: Giá thuê là 11.250.000 chưa bao gồm thuế (GTGT, TNCN) và Công ty X nộp thuế thay cho cá nhân => Thì công ty sẽ được tính vào chi phí được trừ: Tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay.

= Tổng tiền thuê tài sản + Tiền thuế GTGT + TNCN

= (11.250.000 x 6 tháng = 67.500.000) + 7.500.000 = 75.000.000

* Còn phần Tiền thuế môn bài nộp thay: Thì không được trừ nhé, vì trong Thông tư 96 bên trên, không quy định về vấn đề này.

Ai là người đi nộp thuế thu nhập cá nhân đối với tiền thuê nhà?

Theo Công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/7/2015 của Tổng cục thuế:

"2. Đối với cá nhân cho thuê tài sản:

Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế,

hoặc Bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế.”